绵阳二手房

二手房交易注意事项

【导语】:二手房交易注意事项有很多,现在小编告诉各位哪些“二手房”依法不能买。

         “价格低、地点好、已装修……”,高房价让人们把目光投向了“二手房”。

        但也有不少人却因此惹上麻烦造成经济损失。广东省的陈某因为手中急需用钱,背着年迈的父母把房子卖给吴先生。当吴先生与陈某到房地产管理部门办理过户时才发现,房产证上除了陈某还有其父亲的名字,而陈某父母事后得知儿子卖房坚决不同意,吴先生遂要求解除购房合同,但陈某已经将房款用于投资,根本无钱还给吴先生,造成不必要的纠纷。那么,根据法律规定,哪些“二手房”不能随便买呢?

        一是产权不明确的。物权法第六条、第九条规定,不动产物权设立、变更、转让和消灭,应依照法律规定登记,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。买房前,要核对出卖人是否具有产权。物权法第十七条和建设部《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定,不动产权属证书是权利人享有物权的证明,是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证,是国家对房屋所有权的确认。因此,查明卖方提交证书的真实性要放在首位。

        二是土地权属不清的。土地管理法第八条规定,土地分为国家、集体所有两种性质。第五十五条规定,缴纳土地使用权出让金和其他土地有偿使用费后,方可使用土地。房地产管理法第四十条规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当报批。准予转让的,应办理出让手续,受让方应缴纳土地使用权出让金。土地管理法第八条和第六十二条告诉人们,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。如果不是本村组人员,购买农村集体土地或宅基地上的房屋是不能取得所有权的。

        三是无共有人声明的。民法通则第七十八条规定,财产按份共有人按各自份额、共同共有人对共有财产,享有权利,分担、承担义务。按份共有的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。合同法第五十一条规定,无处分权的人处分他人财产的合同无效。“二手房”大多是夫妻或家庭成员共同财产,购买未取得共有人同意出售声明的“二手房”会惹上麻烦。

        四是未放弃优先权的。合同法第二百三十条规定,出售房屋时应通知承租人,同等条件承租人有优先购买权。在购买“二手房”时,应考察所购房屋是否存在租赁关系。如出售人没有通知承租人,没有承租人书面放弃优先购买权承诺,买房后也会有后患。

        五是被保全、查封的。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第三十八条规定,被执行人无金钱给付能力的,法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封、扣押措施。第四十四条规定,被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的,法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此,司法机关已保全、查封的房屋是不能买的。

        六是设定了抵押权的。房地产管理法第四十七条规定,房地产抵押,是指抵押人向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。物权法、担保法都规定,抵押人处理抵押房屋,应获抵押权人同意,否则不得转让。因此,应审查权属证书原件是否有抵押记载,设有抵押权的房屋不能购买。

        七是不符合转让条件的。按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《经济适用住房管理办法》和《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定,经济适用房属政策性住房,购房人拥有有限产权,不满5年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购。满5年转让应向政府交纳土地收益等价款,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,才可以取得完全产权。因此,对不符合转让条件的“二手房”也要当心。

        八是不宜出售的。有些房屋是不宜出售的,如国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定,拆迁范围内的单位和个人,不得新建、扩建、改建房屋;不得改变房屋和土地用途;不得租赁房屋。由此可知,出售待拆迁房屋也是被禁止的。购买“二手房”时,不妨到房地产交易中心查询,也可向房产局咨询相关情况,要避免购买已被冻结的房屋而办理不了过户手续。

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